中（zhōng）华（huá）人民（mín）共和国（guó）最高人民法院公（gōng）告
　　《最高人民法院关于审理（lǐ）建筑物区分所有权纠纷案（àn）件具体应用（yòng）法（fǎ）律若干（gàn）问（wèn）题（tí）的解释》已于2009年3月（yuè）23日由最高（gāo）人（rén）民法院审判委员会第1464次（cì）会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行（háng）。　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○九年（nián）五（wǔ）月（yuè）十四日　
　　为（wéi）正确审理建筑物区分所有权（quán）纠纷（fēn）案件，依法保护当事（shì）人的合法权（quán）益，根（gēn）据《中华人民共和（hé）国物权法（fǎ）》等法（fǎ）律的规定（dìng），结合民事审（shěn）判（pàn）实（shí）践，制定本解（jiě）释。
　　第一（yī）条　依法登记取得（dé）或者根据物权法第（dì）二（èr）章第三节规（guī）定取（qǔ）得建筑物专有部分所有权的人，应当认（rèn）定（dìng）为物权法第六（liù）章所称的（de）业（yè）主。
　　基（jī）于与建设单位（wèi）之间（jiān）的（de）商品房买卖民事法律行为，已经合法（fǎ）占有建筑物专（zhuān）有部分，但尚（shàng）未依法办理所有权登记的人，可以认定（dìng）为（wéi）物权法第六章所称的业主。
　　第二（èr）条　建筑区划内符合下列（liè）条件的房屋，以及车位（wèi）、摊位等（děng）特定（dìng）空间（jiān），应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
　　（一）具有构造上的独立性（xìng），能够明确区分（fèn）；
　　（二）具有（yǒu）利用（yòng）上（shàng）的独立性，可以排（pái）他使用；
　　（三）能（néng）够登记成（chéng）为特定业主（zhǔ）所有（yǒu）权的客体。
　　规（guī）划上专属（shǔ）于特定房屋，且建设（shè）单位（wèi）销售（shòu）时已经根据规划列（liè）入该特定房屋买卖合同中的露（lù）台等，应当认定为物（wù）权法第（dì）六章所称专有部分的组成部分。
　　本条第（dì）一款所称房屋，包（bāo）括（kuò）整栋建筑物。
　　第三条　除法律、行政法规规定的共有（yǒu）部分外，建筑区划内的以下部（bù）分，也应当（dāng）认（rèn）定为物（wù）权法第六章所称的（de）共有（yǒu）部分：
　　（一）建筑物的（de）基础、承重结构、外（wài）墙、屋顶等基（jī）本结（jié）构（gòu）部分，通（tōng）道、楼梯、大堂等公共通（tōng）行部分，消防、公共照明（míng）等附属（shǔ）设施、设备，避难层、设备（bèi）层或者设备间等结构部分；
　　（二）其他不属于业主专（zhuān）有部分，也（yě）不属于市政（zhèng）公用部（bù）分或者其他权利人所有的（de）场所及（jí）设施（shī）等。
　　建（jiàn）筑区划内（nèi）的土地，依法由业主（zhǔ）共同享有建设用地使（shǐ）用（yòng）权，但（dàn）属于（yú）业（yè）主专有的整栋建筑物的（de）规（guī）划占地或（huò）者城（chéng）镇公共道路、绿地占地除外。
　　第四条　业（yè）主基于（yú）对住宅、经营性用（yòng）房等专（zhuān）有（yǒu）部分特（tè）定使用功能的合理需要，无偿（cháng）利用屋顶以及（jí）与其专有部分相对应的外（wài）墙面等共有部分的（de），不（bú）应认定为侵权。但（dàn）违（wéi）反法（fǎ）律、法规、管（guǎn）理规约，损（sǔn）害他人合法权益的除外。
　　第五（wǔ）条　建设单（dān）位按照配置比例（lì）将车（chē）位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处（chù）分（fèn）给业主的，应当认定其行为符（fú）合物权法（fǎ）第七（qī）十四条（tiáo）第一款有关“应当首先满足（zú）业主的需要”的规定。
　　前（qián）款所称配置比例是指（zhǐ）规划（huá）确定的（de）建筑区（qū）划（huá）内规划用于（yú）停放汽车的车位、车库与房（fáng）屋套数的（de）比例。
　　第六条（tiáo）　建筑区（qū）划内（nèi）在规划用于停放（fàng）汽车的车（chē）位之外，占（zhàn）用业主共有道路或（huò）者其他场地增设（shè）的（de）车（chē）位，应（yīng）当认定为物权法（fǎ）第七十四条第三款（kuǎn）所称的车位。
　　第七条　改（gǎi）变共有（yǒu）部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共（gòng）有部分，以及业主大会依法决定或者管（guǎn）理规约依法确（què）定应由业（yè）主共（gòng）同决（jué）定的事项（xiàng），应当认（rèn）定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有（yǒu）关共有和共同管理权利的“其他重大事（shì）项”。
　　第八条　物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专（zhuān）有（yǒu）部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认（rèn）定（dìng）：
　　（一）专有部分（fèn）面积，按照不动产登（dēng）记（jì）簿记载的面积计算（suàn）；尚未进行（háng）物权（quán）登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚（shàng）未进行实（shí）测的，暂按房屋买卖合（hé）同（tóng）记（jì）载的面积计算；
　　（二）建筑（zhù）物总面（miàn）积，按照前项（xiàng）的统计总和计（jì）算。
　　第九（jiǔ）条　物权法第七十六条第二款规定的业（yè）主人数和总人数，可（kě）以按照下列方（fāng）法认定（dìng）：
　　（一）业主人数，按照专（zhuān）有部（bù）分的数（shù）量计算，一个（gè）专有部分按一（yī）人（rén）计（jì）算。但（dàn）建（jiàn）设单位尚（shàng）未出售和（hé）虽（suī）已出售（shòu）但尚（shàng）未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
　　（二）总人数（shù），按（àn）照前项的统计总和计算。
　　第十条　业主将住宅（zhái）改变为（wéi）经营性用（yòng）房，未（wèi）按照物权法第七（qī）十七条的（de）规定（dìng）经有利害关系的业主（zhǔ）同意，有利害关系的业主请求（qiú）排除妨害、消除（chú）危险、恢（huī）复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
　　将住宅（zhái）改（gǎi）变为经营（yíng）性用（yòng）房的业主以多数有（yǒu）利害关（guān）系（xì）的业主同意（yì）其行为进行抗辩的（de），人民法院不予支持。
　　第十一条　业主将（jiāng）住（zhù）宅改变为经营（yíng）性（xìng）用房，本（běn）栋建筑（zhù）物（wù）内的其他业主（zhǔ），应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己（jǐ）有（yǒu）利害关系的，应证明其房屋（wū）价（jià）值、生（shēng）活质量受到或者可（kě）能受（shòu）到不利（lì）影响。
　　第十二条　业主以业主（zhǔ）大会（huì）或者（zhě）业主委员会（huì）作出的决定（dìng）侵害其合法（fǎ）权益或者违反了法（fǎ）律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法（fǎ）院撤销该（gāi）决定的，应当在知道或者应当知道业主（zhǔ）大会（huì）或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
　　第十三条　业主请求公布、查阅下（xià）列（liè）应当向（xiàng）业主公（gōng）开的情况和资料的，人民法（fǎ）院应予支持：
　　（一）建筑物及其附属设施的（de）维（wéi）修资金的（de）筹集、使用情（qíng）况；
　　（二）管理规约、业（yè）主（zhǔ）大会议事（shì）规则，以及（jí）业主大会（huì）或（huò）者（zhě）业主委员会的决定及（jí）会议记录；
　　（三）物业服务合同、共（gòng）有部分（fèn）的使用和收益情况；
　　（四）建筑区（qū）划内规划（huá）用于停放汽车的车位、车库的处分情况（kuàng）；
　　（五）其他应当向（xiàng）业主公（gōng）开的情况和资料。
　　第十四条　建（jiàn）设单位或者其他行为人擅（shàn）自占用（yòng）、处分业（yè）主共（gòng）有部分、改变其使用功能或者进行（háng）经营性（xìng）活动（dòng），权利人请（qǐng）求（qiú）排除妨害、恢复原状（zhuàng）、确认处分行为无效或者赔偿（cháng）损失的，人（rén）民（mín）法院（yuàn）应予支持。
　　属（shǔ）于前款所称擅自进（jìn）行经（jīng）营性活动的情形，权利（lì）人请求行为（wéi）人将扣除合理成本之后的收益用（yòng）于补充专项维修（xiū）资金或者业主共同决（jué）定（dìng）的其他（tā）用途的（de），人民法院应予支持。行为（wéi）人对（duì）成本的支出及其（qí）合理（lǐ）性承担举证（zhèng）责任。
　　第十（shí）五条　业主或（huò）者其他行为人违反法律、法（fǎ）规、国家相关强制性（xìng）标准、管理规（guī）约，或者违（wéi）反业主大（dà）会、业主委员会依法作出的决（jué）定，实（shí）施下（xià）列（liè）行为的，可以认定为物权法（fǎ）第八十（shí）三条第二款所称（chēng）的其他“损害他人合法权益的行为（wéi）”：
　　（一）损（sǔn）害房屋承重结（jié）构，损（sǔn）害或者违章（zhāng）使用（yòng）电（diàn）力、燃气、消防设施，在建筑物内（nèi）放置危险、放射性物（wù）品等危及建筑（zhù）物安全或（huò）者（zhě）妨碍（ài）建筑（zhù）物（wù）正常使用；
　　（二）违反规定破坏、改变建筑物外（wài）墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
　　（三（sān））违反规定进行房屋装饰装修（xiū）；
　　（四）违（wéi）章加建、改建，侵占、挖掘（jué）公共（gòng）通道、道（dào）路、场地或者其他共有（yǒu）部分。
　　第十六条　建筑（zhù）物区分所（suǒ）有权纠纷涉及专（zhuān）有部分（fèn）的承租（zū）人、借用（yòng）人等（děng）物业使用人的，参照（zhào）本解释处理。
　　专有部分的承租人（rén）、借（jiè）用人等物业使用人，根据法律、法（fǎ）规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其（qí）与业（yè）主的约定，享（xiǎng）有相应权利，承担相应义（yì）务。
　　第（dì）十七条　本解释所（suǒ）称建设（shè）单位，包括包销期（qī）满，按照包销（xiāo）合（hé）同约定（dìng）的包销价格购买（mǎi）尚未销售的物业（yè）后，以自（zì）己名义对外销售的（de）包销人。
　　第十八（bā）条　人（rén）民法（fǎ）院审理建（jiàn）筑物区分所（suǒ）有（yǒu）权案件中，涉及有关物权归属争议的（de），应当以法律、行政法（fǎ）规为依据。
　　第（dì）十九条　本解释自2009年10月（yuè）1日起施行。
　　因物权法施行后实施的行（háng）为引起的（de）建筑物区分（fèn）所有权纠纷（fēn）案件，适用（yòng）本解释。
　　本（běn）解释施行（háng）前已（yǐ）经终审，本解释（shì）施行后（hòu）当（dāng）事（shì）人申请（qǐng）再审（shěn）或（huò）者按照审（shěn）判监督程序决（jué）定再审的案件（jiàn），不适用本（běn）解（jiě）释